Een lege nacht voelt als niets. Er komt niemand aan, er gaat niemand weg, er wordt niets schoongemaakt. Er staat ook geen enkel bedrag tegenover in je boekhouding. Precies daarom is het de duurste post op je exploitatie die je nergens terugziet.
Een overnachting is namelijk het meest bederfelijke product dat je verkoopt. Een fles wijn die vandaag niet over de bar gaat, staat er morgen nog. De nacht van 12 augustus verkoop je na 12 augustus nooit meer. Om middernacht is de waarde nul en die nul haal je nergens meer terug. Toch behandelen de meeste parken die nacht tot het laatste moment alsof hij zijn volle prijs waard blijft.
Wil je weten wat leegstand jouw park kost? In 25 minuten laten we vrijblijvend zien waar de ruimte zit. Plan een gratis analyse →
De prijs die je vraagt is niet de prijs die je verdient
Er zijn twee cijfers nodig om te zien wat leegstand kost, en de meeste parken kijken alleen naar het eerste.
Het eerste is je ADR, de gemiddelde opbrengst per verkochte nacht. Stel dat die op 75 euro ligt. Dat voelt als het bedrag dat je per nacht verdient.
Het tweede is je RevPAN, je huuromzet gedeeld door alle beschikbare nachten, dus inclusief de nachten die leeg bleven. Bij een bezetting van 68 procent kom je dan uit op ongeveer 51 euro.
Dat verschil van 24 euro is geen boekhoudkundig detail. Dat is wat leegstand je kost, per nacht, per accommodatie, elke nacht van het jaar. Bij zestig accommodaties gaat het over ruim een half miljoen euro op jaarbasis aan nachten die je wel beschikbaar had en niet hebt verkocht.
Die vergelijking is bovendien eerlijk naar jezelf toe. Je kunt je ADR niet zinvol naast die van een ander park leggen, want die zegt vooral iets over je product en je locatie. Je eigen RevPAN naast je eigen ADR leggen zegt iets over je eigen prijsbeleid, en dat is wel iets waar je morgen aan kunt draaien. Meer over deze en andere stuurgetallen lees je in ons artikel over de vijf KPI's waar je wekelijks naar wilt kijken.
Wat is één procentpunt bezetting waard?
Dit is de rekensom die het concreet maakt, en je kunt hem op de achterkant van een envelop doen.
Neem je aantal verhuurbare accommodaties, vermenigvuldig met het aantal nachten dat je open bent, neem daar één procent van en vermenigvuldig dat met je gemiddelde nachtprijs.
Voor een park met zestig accommodaties dat het hele jaar open is: 60 keer 365 is 21.900 beschikbare nachten. Eén procent daarvan is 219 nachten. Tegen 75 euro is dat ruim 16.000 euro huuromzet per jaar.
Vijf procentpunt bezetting erbij is bij datzelfde park dus ruim 80.000 euro. Geen nieuwe accommodaties, geen verbouwing, geen extra marketingbudget. Alleen nachten die je al had, maar niet verkocht.
Honderd procent bezetting is geen doel en gaat ook niet gebeuren. Maar de vraag "wat zijn vijf punten waard" is een stuk nuttiger dan de vraag "hoe krijgen we de kosten omlaag", en het antwoord is bij vrijwel elk park groter dan verwacht.
Je kosten lopen door, ook als het huisje leegstaat
Tot nu toe ging het over gemiste opbrengst. Maar een lege nacht kost je ook echt geld, en dat is de helft die vaak wordt overgeslagen.
De vaste lasten van een accommodatie lopen namelijk gewoon door: financiering of afschrijving, onderhoud, verzekering, terreinonderhoud, belastingen en het vaste deel van je personeel en overhead. Die kosten maak je per beschikbare nacht, niet per verkochte nacht.
Stel dat een accommodatie 8.000 euro per jaar aan vaste lasten met zich meebrengt. Verdeeld over 365 nachten is dat ongeveer 22 euro per nacht. Blijft die nacht leeg, dan kost hij je alsnog die 22 euro. Alleen staat er nu niets tegenover.
En hier zit een venijnig detail. Veel parken rekenen hun kostprijs per verkochte nacht. Bij 68 procent bezetting lijkt dezelfde 8.000 euro dan opeens 32 euro per nacht in plaats van 22. Dat voelt als een hogere kostprijs, en een hogere kostprijs voelt als een reden om je prijs vooral niet te verlagen. Zo werkt het precies verkeerd om: hoe leger je zit, hoe duurder elke verkochte nacht op papier lijkt, en hoe eerder je concludeert dat er geen ruimte is. Leegstand houdt zichzelf op die manier in stand.
Vanaf welke prijs is een nacht winstgevend?
Als de vaste lasten toch doorlopen, is de vraag niet of een nacht zijn volle prijs opbrengt, maar of hij meer opbrengt dan hij extra kost.
Wat je daarvoor wilt weten is je variabele kostprijs per nacht. Dat zijn de kosten die je alleen maakt omdat er iemand komt: schoonmaak, linnen, energie en water, eventuele commissie aan het boekingskanaal en je betaalkosten. Reken die eens uit voor een gemiddelde boeking en deel door het aantal nachten.
Alles wat je boven dat bedrag ontvangt, draagt bij aan je vaste lasten en uiteindelijk aan je marge. Onder dat bedrag verkoop je niet, dat is je bodem. Maar tussen die bodem en je normale tarief zit een zone waarin een boeking altijd beter is dan leegstand. De meeste parken laten die zone ongebruikt, niet omdat het niet uitkomt, maar omdat het als afgeven voelt.
Reken die som ook eens door voor de lengte van het verblijf. Een langer verblijf levert per boeking meer marge op, want de schoonmaak en het linnen betaal je maar één keer. Toch is streng sturen op lange verblijven vaak juist de reden dat nachten leeg blijven: een minimum van zeven nachten maakt elk gat van drie of vier nachten onverkoopbaar. Kortere verblijven toestaan kost je een extra schoonmaak, maar geeft je toegang tot vraag die je anders niet ziet. De marge per boeking is dan lager, de marge per beschikbare nacht hoger, en dat laatste is het getal dat telt.
Je loopt meer mis dan alleen de nachtprijs
De nachtprijs is nog het makkelijkst te becijferen. Er zit meer aan vast.
Een gast die er niet is, geeft ook niets uit op je park. Geen horeca, geen winkel, geen fietsverhuur, geen activiteiten. Bij parken met voorzieningen loopt dat op tot een flink deel van de opbrengst per gast, en dat deel verdwijnt samen met de boeking.
En een deel van je gasten komt terug. Elke nacht die je niet verkoopt, is dus niet alleen die ene nacht, maar ook een fractie van een boeking over twee jaar, een review die niet geschreven wordt en een aanbeveling die niet gedaan wordt. Dat is lastiger hard te maken dan de 22 euro hierboven, maar het gaat altijd de verkeerde kant op.
Wat je deze week kunt doen
Je hebt hier geen nieuw systeem voor nodig. Drie sommen geven je het complete beeld.
Reken je RevPAN uit over vorig jaar en zet hem naast je ADR. Het verschil is de opbrengst die je per beschikbare nacht laat liggen.
Reken je vaste lasten per beschikbare nacht uit, dus gedeeld door alle nachten en niet alleen door de verkochte. Dat is wat een lege nacht je kost zonder dat er een gast tegenover staat.
Reken je variabele kosten per nacht uit. Dat is je bodem, en waarschijnlijk ligt die lager dan je denkt.
Leg die drie naast elkaar en je weet twee dingen die je daarvoor niet wist: wat leegstand je werkelijk kost, en vanaf welk bedrag verkopen altijd beter is dan leeg laten.
Benieuwd wat leegstand jouw park kost?
We kijken graag een keer mee. In een gesprek van 25 minuten lopen we langs je bezetting, je ADR en je RevPAN, en geven we aan waar voor jouw park de meeste omzet en marge te winnen valt. Geen verplichtingen, geen verkooppraatje.
